812㎡底跃，总价1598万元。

近日，位于南一环的新绿启境取证。取证的200多套房源中，尺度层主力户型区间134-198㎡，顶跃为400多㎡。

其中最引东说念主体恤的是8套位于一楼的底跃产物：最小432㎡，最大812㎡，每套总价从891万到1598万不等，皆有400-650平米不等的地下室。

即便这些年见惯大面积地下空间，但当这个地下部分和地上部分的比例跨越4:1的产物出面前，照旧让东说念主感到有时。

是产物翻新？照旧迷之野心？

“不是很能看出这种野心背后的思法。”812㎡超等底跃，地上161㎡，地下650㎡，无花圃。这是业内东说念主士看到新绿启境底跃户型图时的评价。

“底跃，十分考时间。”某寰球性房企成皆公司营销谨防东说念主告诉记者，底跃产物的出现虽是无奈之举，但底跃产物的难度却是最大的。

新绿·启境总平图（图中标注为尺度层户型面积)

最初，产物野心参加大。“咱们作念了无数的市集打听，基本莫得客户机动为了买地下部分而买底跃，客户垂青的是一楼的花圃。是以如何将花圃部分野心作念到最大化，是底跃野心到手的要害。”

该谨防东说念主暗意，为了作念出知足千万级客户需求的花圃，作念好透风、采光等野心，他们在前期产物野心上作念了无数参加，以期优化出客户以为沸腾的底跃居住体验。

其次，建安资本高，要算好账。“莫得建造商感奋多作念地下部分，地下能只挖一层就不会挖两层，因为建安资本太高了，如果地下部分要作念成地上室内雷同的野心，资本更高。”

据了解，现在成皆市面上的底跃产物，地下部分面积一般是地上头积的60%-70%，即大地100㎡，地下部分只作念60到70㎡。“地下部分作念太大，资本上去了，品性却下来了。”

最终，营销操盘才气要强。“要思明晰谁会买这么的产物，所有这个词形貌标定位皆要与底跃、顶跃的存在而匹配。”新绿启境主力面积段140㎡和160㎡，以左近改善需求为主，定位偏改善，对于千万级和两千万级的底跃和顶跃产物，新绿启境的举座定位可能有一定的错位。

超大地下室，新增约6500㎡可售面积

按照成皆最新轨则，自前年6月1日以后报建的形貌，地下部分不再计入产权面积，也就暗意地下部分不成再以正常的房价进行销售，无利可图，建造商天然不再见作念这么的产物。

800多㎡的高层底跃并非成皆首现。夙昔中海城南1号，一跃二的底跃，单层面积200㎡傍边，挑高6米的地下室，如果我方地下搭一层，4层算下来使用面积也能有800多㎡，但这个户型的产权面积唯有400多㎡。

但新绿启境的底跃却大不雷同：

1、底跃由一楼和负一楼构成，大地部分面积与尺度层雷同，剩余部分则沿途相连在地下。以812㎡底跃为例，一楼面积161㎡，剩下的651㎡皆是地下。地下部分和大地部分的面积比例跨越4:1。

新绿·启境建面约812㎡底跃户型图

是以，当同业看到这个底跃户型图时咋舌“面积太大”，即是指负一楼的超大面积。

2、大地、地下沿途计入产权面积。凭据成皆市《城市地下空间建造专揽处置条例》，从2022年6月1日起，成皆市房屋地下室不再计入产权面积。

但新绿启境是抢在此时分之前报规报建（2022年5月21日完成报建），是以动作临了一批压线形貌，地底下积沿途计入产权面积，对建造商而言是利好，地下部分不计容、计产权，收益增多，但对购房者而言可能就齐备相悖，花了更多钱为地下室买单。

现在新绿启境已取证的8套底跃房源合计有近3610㎡的地下室，套均跨越450㎡，以此测算，所有这个词形貌标15套底跃房源将多出约6500㎡的可售面积；从已取证的8套底跃房源合计9200万元的总价来看，套均总价约1150万元，15套房源的总货值将跨越1.7亿元。

一位业内东说念主士告诉记者，新绿启境房地价差16900元/㎡，跨越市面上绝大多数形貌，凭据一般房企的经济测算，其实只是是计容内的可销售面积，就足以匡助形貌竣事较好的答复。

空中泳池变厨房?

如果说800多㎡的超等底跃，让业内东说念主士以为看不懂新绿启境的交接，那其198㎡的先后两版户型图中泳池变厨房的操作以及样板间的“豪装”水平，就让日常购房者也看不懂了。

上周，新绿启境通达了实体样板间，购房者终于不错一睹听说中“一户一泳池”的198㎡户型实景。但在实体样板间里，泳池部分仍是改为厨房，并对主卧的入户形状和模式进行了调度。

新绿·启境建面约198㎡户型图（左为老版，右侧为新版）

新绿启境最早出街的户型图中，198㎡户型的泳池是最大亮点，天然户型面积不大，但平直对标誉峰和锦江赋的户内泳池野心，照旧具备很强的噱头。

但在形貌标户型对外公开后，对于这个泳池“鸡肋”的评价阻抑，在建造商对外公布的最新版户型图上，拍浮池仍是被改成了厨房，原先动作厨房的位置则被标志成了餐厅。

新绿·启境

噱头在现实面前折腰。但临时改户型这种“改户型”的作念法，在熟谙建造商中贫乏一见，并且是将其他空间改为“厨房”，这种更正即是“牵一发，动全身”的变化。

“只如果有正规的报规手续，户型变化也被允许的。但把局部空间改为厨房，厨房触及到燃气管说念、烟说念的更正，如果只是厨房位置的改变，而不接头举座功能布局，这么的改户型将来可能会有一定隐患。”一位业内东说念主士告诉记者。

还有一个问题让买房主说念主不明——“销售给咱们说，样板间是按照6000元/㎡的装标来作念的，而实践委派的装标唯有3000元/㎡”。即使要加精装包，至少也要让咱们望望3000元/㎡的装标长什么样，中间这3000元装场所差距在哪？”

6月30日新绿启境首批房源获得预售，不同产物价差浩荡，尺度层的均价在2.9—3.9万元/㎡之间，底跃的价钱险些皆在1.8-2万元/㎡之间，顶跃的价钱则在4.5-5.9万元/㎡之间。

现在，距离新绿启境取证仍是由去近两周，而其开盘时分还尚未慑服。这种超大面积的底跃房源市集认同度究竟如何，所有这个词形貌将交出怎样的答卷，还有待市集试验。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

裁剪：廖兴

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